如何执行抵押的房屋

【案情介绍】
2005年4月22月，钟某与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》，刘某将上海市静安区的一套房屋（建筑面积：249.44m2）及四个车位出售给钟某，转让价格为580万元，钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行，刘某始终不予清偿其抵押贷款，导致合同无法继续履行。钟某向上海仲裁委员会申请继续履行合同，后经调解解除合同，刘某偿还174万元及相关费用给钟某。刘某一直未履行还款义务，钟某于2006年1月向上海市静安区人民法院申请执行。

【案件分析】
现在向银行抵押的房屋越来越多，这些抵押的房屋是否可以查封、是否可以执行呢？这在实践中存在不同的理解，本人针对上述案例着重进行探讨。

一、钟某是否可以向法院申请查封刘某的房屋
答案是肯定的，《民事诉讼法》第92条的规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”在实践中，只要申请人提供担保，法院通常都会予以裁定保全。

二、钟某是否可以申请执行刘某的房屋
因为刘某的房屋抵押给了中国工商银行，而且每个月都按约还款，没有违约的情况，那么作为一般债权人的钟某是否可以向法院申请拍卖该房屋呢？
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定，钟某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢？法律没有规定，但必须通知抵押权人，因为《担保法》第49条得规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“ 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋是否属于刘某生活所必需的居住房屋呢？笔者认为不是，根据案情调查知道：刘某并不居住在该房屋，该房屋是其弟弟与弟媳居住，刘某是香港人，但长期居住在上海，而且该房屋有249.44m2 且有4个车位，在上海也是豪华住宅，所以法院完全可以拍卖该房屋。
法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋，所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿钟某的债权。

（上海中汇律师事务所 奚正辉）

建设部


建设部关于贯彻落实《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》的通知
建设部
建规(2000)76号




各省、自治区、直辖市建委（建设厅），直辖市、副省级市规划局（规划委员会），
新疆生产建设兵团建设局：
《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发〔2000〕25号，以下简称《通知》）进一步强调了城乡规划的重要性和城乡规划工作应当遵循的基本原则，明确提出了当前和今后一个时期城乡规划工作的基本任务和具体要求。为了认真贯彻落实《通知》的精神，特通知如下：
一、要认真组织城乡规划系统的广大干部深入学习、深刻领会温家宝副总理在全国城乡规划工作会议上的讲话和《通知》的精神，切实提高对城乡规划重要性的认识，增强规划系统广大干部的责任心和使命感。要结合《城市规划法》与《村庄和集镇规划建设管理条例》的执法检查，广泛深入地向全社会宣传城乡规划的重要意义和法规知识，提高全民的规划意识。宣传工作要根据当地实际、注重实效，不搞形式主义，不做表面文章。要抓住正反两个方面的事例，教育干部群众。
二、要抓住地方政府机构改革的机遇，力争建立健全高效、精干的城乡规划管理机构。要采取有力措施，稳定专业技术队伍。要加强规划的集中统一管理，市一级的规划管理权不得下放，擅自下放的要立即纠正。有条件的地方，经商政府有关部门同意后，可聘请规划督察员，强化规划管理。已经取消规划收费但尚未解决工作经费的地方，要认真测算城乡规划工作必需的经费，主动与财政部门联系，报所在人民政府，争取从今年开始把城乡规划工作经费纳入财政预算。
三、要采取多种方式有计划地开展培训，提高领导干部和规划管理人员的素质。各地要主动与地方行政学院联系，尽早把城乡规划列为县市领导必修课；要妥善安排合格的教师和切合实际的教材，争取用三到五年时间对城乡规划管理部门主要领导进行业务轮训。要有针对性地开展城乡规划科学研究，利用社会各有关方面力量，根据本地需要，分别轻重缓急，不断提高城乡规划的理论水平和技术能力。
四、要抓紧做好城镇体系规划、城市规划、村镇规划等各项规划的编制与审批工作，根据《通知》提出的时间要求和实际工作进度，制订切实的编制与审批工作计划。尚未完成编制工作的，要加快步伐；已经完成编制工作的，要抓紧报批；已经批准的，要着手制订实施办法。有关省市要优先组织力量，做好由国务院审批的城市总体规划的修编工作。西部地区各省、自治区、直辖市要抓住国家西部大开发的机遇，因地制宜搞好城乡规划工作；要加快省域城镇体系规划编制工作进度，努力为西部大开发服务。
五、建立城市总体规划修改的认定制度和备案制度。今后各地拟对经过批准的城市总体规划进行局部调整或进行重新修编时，应向审批机关提出书面申请，并对原规划的实施情况、调整或修编的内容、范围和理由进行说明，由审批机关作出认定。未经认定，不得修改规划。经认定属于局部调整的规划需报审批机关备案；经认定属于修编的规划必须重新报批。对由国务院审批的城市总体规划进行修改，要由市政府提出书面申请，经省建设行政主管部门同意后，报我部认定。
六、要组织大中城市的技术力量帮助地方政府搞好县（市）域城镇体系规划工作，提高村镇规划的整体水平，切实改变小城镇和村庄建设散乱的状况。村镇规划要按《村镇规划编制办法》（试行）的要求，在县（市）域城镇体系规划的指导下，加强与土地利用、环境保护等相关规划的协调。村镇规划的编制任务必须由具备相应资质等级的规划设计单位承担，中心镇的规划应由乙级以上资质等级的规划单位编制。
七、进一步完善建设项目选址意见书分级管理制度。各省、自治区、直辖市要根据《城市规划法》及建设部、国家计委《建设项目选址规划管理办法》（建规〔1991〕583号）的规定，制定实施细则，进一步完善建设项目选址意见书的分级管理制度。对拟安排在城市规划区内的建设项目，各级城乡规划行政主管部门要积极与计划部门配合，主动参与可行性研究等前期工作，认真做好项目的选址。今年，我部将对建设项目选址意见书管理制度的落实情况进行抽查，对未依法取得项目选址意见书的土地使用和建设行为进行纠正并予以通报。
八、加强对城市规划区内建设用地的规划管理。各省、自治区、直辖市要根据《城市规划法》的规定，进一步完善建设用地规划许可证的管理制度。城市人民政府城市规划行政主管部门对出让、转让的国有土地，要依法核发建设用地规划许可证。对确需改变规划确定的土地使用性质和建设内容的，要报原规划审批机关审批。对未经审批擅自改变土地使用性质和建设内容的，要依法查处；对有关的建设项目，建设行政主管部门不得办理施工许可手续。
九、要加强对建设项目规划审批后的跟踪监督和管理。对违反规划许可证规定的建设项目，要依法予以处理。工程竣工后，规划部门应及时对其规划许可证执行的情况进行检查。对于检查合格的，要及时出具认可文件；对于不合格的，要责令纠正。规划部门未出具认可文件的，有关部门不得发给房屋产权证明等文件。
十、要根据新形势的需要抓紧制定和修订城乡规划地方法规，完善规划实施的监督制约机制，推进城乡规划依法行政。要继续推行窗口服务制度，建立规范、高效的行政运转机制；要尽快实行政务公开制度，公开办事依据、办事程序和办事结果，自觉接受公众和社会舆论的监督。要继续开展城乡规划执法检查，严格执法，严肃查处各类违法建设。今年，要重点检查各类开发区、旅游渡假区、城乡结合部、风景名胜区和重点历史街区的规划管理情况。
《通知》的发布是我国城乡规划工作中的一件大事，对于搞好当前和今后一个时期的城乡规划工作具有极为重要的推进作用。各地要抓住这一有利时机，积极开拓，扎扎实实把《通知》的各项要求落到实处。各地在工作中遇到的重要情况和问题要及时反映，并在每年年底将本地区贯彻落实《通知》的情况书面报告我部。我部将会同监察部对各地《通知》的贯彻落实情况进行督促检查，并向国务院作出年度报告。


2000年4月7日