论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所律师
在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。
产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。
综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：
一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。
购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：
1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。
2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。
4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。
三、 了解拟购房屋所在土地的性质
1、 出让土地
购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。
2、 划拨土地
若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。
3、 集体土地
集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。
4、 军队土地
广州市科学技术奖励办法
广东省广州市人民政府
广州市科学技术奖励办法
广州市人民政府令第4号
《广州市科学技术奖励办法》已经２００1年２月21日市政府第１１届71次常务会议讨论通过，现予发布，自２００１年4月１日起施行。
市长 林树森
二○○一年三月二十三日
广州市科学技术奖励办法
第一章总则
第一条 为了奖励对本市科学技术进步作出突出贡献的公民和组织，调动科学技术工作者的积极性和创造性，推动科学技术进步，促进本市的经济建设和社会发展，根据《国家科学技术奖励条例》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 对在本市行政区域内进行科学技术的研究开发以及科学技术成果的应用推广，为本市科学技术进步作出突出贡献的公民及组织的奖励，适用本办法。
第三条 本办法由市科学技术行政部门负责组织实施。
第二章奖项的设置
第四条 市人民政府设立市科学技术奖，每年颁发一次。奖项分以下两类：
（一）突出贡献类。
（二）科技进步类。
第五条 市科学技术奖突出贡献类授予下列科学技术工作者：
（一）在当代科学技术前沿取得较大突破，在科学技术发展中作出卓越贡献的。
（二）在科学技术创新、科学技术成果转化和高新技术产业化中，创造出巨大经济效益或社会效益的。
第六条 市科学技术奖突出贡献类不分等级，每年授予人数不超过3名，可以空缺。
第七条 市科学技术奖科技进步类授予在下列方面作出贡献的公民和组织：
（一）完成重大科学发现或重大技术发明，取得实用价值成果的。
（二）在实施技术开发项目中，完成重大技术创新，取得显著经济效益的。
（三）在实施技术改造项目中，运用先进技术改造传统产业，取得显著经济效益的。
（四）完成科学技术成果产业化，取得显著经济效益的。
（五）在实施社会公益项目中，从事科学技术基础性工作和社会公益性科学技术事业，经过实践检验，取得显著社会效益的。
（六）在实施管理科学、决策科学等软科学研究项目中，其结果已为有关部门的决策所采纳、应用，并取得显著社会效益的。
（七）在实施国民经济和社会发展计划的重大工程项目中，保障工程达到国内先进以上水平的。
前款第（七）项重大工程项目方面的市科学技术奖只授予组织。对于为项目做出贡献的公民，由获奖组织或其主管部门予以表彰和奖励。
第八条 市科学技术奖科技进步类分一等奖、二等奖、三等奖3个等级，每年奖励项目总数不超过80项。
第三章 奖项的推荐评审与授予
第九条 市科学技术奖的推荐、评审和授予，遵循公开、公平、公正的原则，不受任何组织或个人的干涉。
第十条 设立市科学技术奖评审委员会（以下简称评审委员会），负责市科学技术奖的评审工作。评审委员会由有关专家、学者组成，其人选由市科学技术行政部门提出，报市人民政府批准后聘任。
评审委员会办公室设在市科学技术行政部门，负责市科学技术奖评审委员会的日常工作。
第十一条 评审委员会下设若干学科（专业）评审组，负责各学科（专业）范围内市科学技术奖的初评工作。评审组成员由市科学技术行政部门聘任，其负责人应当是市科学技术奖评审委员会成员。
第十二条 市科学技术奖候选人及其完成项目，由下列途径产生：
（一）区、县级市人民政府科学技术行政部门推荐。
（二）市人民政府有关组成部门及直属机构推荐。
（三）市科学技术行政部门认可的其他企事业单位及社会团体推荐。
（四）两名以上科技专家推荐。
第十三条 候选人完成的项目应当经过科技成果评价和科技成果登记。
第十四条 推荐单位应填写统一格式的推荐书，并提供候选人及其完成项目的有关材料。
第十五条 各学科（专业）评审组根据相关标准对候选人进行初评，并将获奖人选、项目及奖励等级的初评结果报评审委员会。
第十六条 评审委员会对初评结果进行评审，提出评审结果，报市人民政府批准。
第十七条 市科学技术奖的评审工作接受社会监督，实行异议制度。评审委员会应当向社会公告拟奖人及其完成项目。
任何单位和个人有异议的，可以在公告的异议期内向评审委员会提出异议。逾期且无正当理由的，评审委员会不予受理。
第十八条 市科学技术奖突出贡献类由市长签署证书并颁发奖金。市科学技术奖科技进步类由市人民政府颁发证书、奖金。
第十九条 市科学技术奖的奖励经费由市财政在科技三项经费中统筹安排。
第四章法律责任
第二十条 剽窃、侵夺他人科学技术成果的，或者用其他不正当手段骗取市科学技术奖的，由市科学技术行政部门报市人民政府批准后撤销奖励，追回证书和奖金。
第二十一条 推荐单位提供虚假数据、材料，协助他人骗取市科学技术奖的，由市科学技术行政部门通报批评；情节严重的，暂停或取消其推荐资格；对负有直接责任的主要人员，由其主管部门给予行政处分。
第二十二条 参与市科学技术奖评审活动和有关工作的人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的，由有关主管部门给予行政处分。
第五章附则
第二十三条 市人民政府所属部门不另设科学技术方面的奖项，国家或省另有规定的除外。
第二十四条 本办法自2001年4月1日起施行。本市过去颁布的《广州市科学技术进步奖励办法》（以穗府〔1986〕53号文件颁布，以穗府〔1992〕108号文件修改）和《广州市科学技术突出贡献金鼎奖奖励办法》（穗府办〔1996〕61号）同时废止。