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不动产善意取得研究/梅瑞琦

时间:2024-06-28 05:00:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8067
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不动产善意取得研究

武汉大学法学院硕士研究生 梅瑞琦 汪淑华 430072


摘要:本文从权利外观理论出发,对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介,认为在现代社会,不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法,认为法国、日本等未承认不动产的善意取得,实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义,因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
关键词:不动产 善意取得 权利外观 实质审查

善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大,因应流通安全的经济要求,而生成和发展起来的。⑴

由经济生活塑造而成的善意取得制度,源起于古代日耳曼法中的手护手原则,历经了由古代,中世纪而近代乃至现代的漫长岁月,其制度创造、判例、学说屡经变迁,在诸多市场经济国家确立起来,发挥着保障流通安全的功能。⑵

然而,善意取得制度是否亦适用于不动产领域,各国立法规定不一,并且在理论研究方面,学者亦存不同见解。

一、不动产善意取得的理论争鸣及评析

否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域,认为所谓善意取得,即指“无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人交付于买受人后,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权,原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶

至于不动产,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”,⑷“因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸

故在建立不动产登记制度后,“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹

即使存在“不动产准用动产善意取得的必要,也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺
对于“已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。”⑻

肯定说。持肯定观点的学者认为,应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定,就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失,则采牺牲其他共有人的利益,而维护交易秩序和交易规则的立场,确认买卖关系有效。⑼

并且,在现代社会中,“无论现代不动产登记制度多么独立、完善,仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”,⑽

因而存在不动产无权处分的可能。所以,仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由,一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的,对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言,也有失公允。⑾

否定说虽然都反对不动产的善意取得,但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点,第一种观点以梁慧星先生为代表,他们认为,“基于物权登记的公信力,即使登记错误或有遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。”⑿

依此观点,善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,即使登记名义人非为真实权利人,亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得,这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上,梁慧星先生曾言:“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定,不啻为正确之解释”,但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度,并无不妥。”⒀

占有的公信效力,即依物权变动的公示效力,凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来,梁慧星先生赞同法律赋权说,亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发,往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论,而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上,他们却又坚决坚持法律赋权说的观点,对此持否定的观点。然而,倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产,而不适用于不动产,是出于法律的特别规定,这显然有违法律制度内部的逻辑,无益于我国物权法的应然研究。

否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表,他们认为不动产登记制度的存在,又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质,因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为,依公示公信原则,即使公示与权利关系不一致,标的物出让人无处分权时,善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义,登记名义人或占有人推定为真正权利人,那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁

公示公信原则的标准为客观标准,而善意取得的标准为主观标准,因而在不动产领域,由于不动产以登记作为公示方法,第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产,而善意取得制度则不适用于不动产。然而,在现实生活中,发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂,概括起来,导致这种不一致的情况发生的原因主要有:(1)因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;(2)登记以外的法律变动,如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记;(3)买卖合同无效或被撤销,但登记尚未涂销;(4)依法律规定取得不动产物权,如征收土地,但尚未办理登记;(5)不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形,第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态,信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,应为善意。此时如否定不动产的善意取得,显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来,此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得,但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记,因而,在不动产交易中,双方当事人必须依照规定,变更所有权登记,因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性,也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃

由此可见,其肯认共同共有不动产的善意取得,乃属善意取得适用的例外。有学者则认为,不动产善意取得的前提,即不动产权利登记记载与真实权利状态不符,是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄

笔者虽亦持肯定的观点,但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国,不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产,而应适用于所有已登记的不动产。

二、不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅

北京市统计管理条例(2001年修正)

北京市人大常委会


北京市统计管理条例




   (1994年9月8日北京市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 根据1997年9月4日北京市第十届人民代表大会常务委员会第三十九次会议《关于修改〈北京市统计管理条例〉的决定》第一次修正 根据2001年10月16日北京市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈北京市统计管理条例〉的决定》第二次修正)

  第一章 总则

  第一条 为加强统计管理,保障统计资料的真实性、准确性和及时性,根据《中华人民共和国统计法》及其实施细则,结合本市实际情况,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位、其他组织和个体工商户。

  基层群众性自治组织和公民,有义务如实提供国家统计调查所需要的情况。

  第三条 市统计局是本市统计工作的主管部门,负责本条例的实施。

  第四条 统计机构和统计人员依法独立行使统计调查、统计报告和统计监督的职权不受侵犯。

  第五条 各级人民政府、各部门和各单位的领导人对统计机构和统计人员依法提供的统计资料不得自行修改;如果发现数据计算或者来源有错误,应当提出,由统计机构、统计人员和有关人员核实订正。

   各级人民政府、各部门和各单位的领导人不得强令或者授意统计机构、统计人员篡改统计资料或者编造虚假数据。统计机构、统计人员对领导人强令或者授意篡改统计资料或者编造虚假数据的行为,应当拒绝、抵制,依照统计法律、法规和统计制度如实报送统计资料,并对所报送的统计资料的真实性负责。

  统计机构、统计人员依法履行职责受法律保护。各级人民政府、各部门和各单位的领导人不得对拒绝、抵制篡改统计资料或者对拒绝、抵制编造虚假数据行为的统计人员进行打击报复。
第六条 各级人民政府、各部门和各企业事业单位,对统计工作应当加强领导,为统计工作提供必要的条件。

  各级人民政府、各部门和各企业事业单位应当加强统计信息自动化系统建设,根据统计任务的需要配备数据处理和数据传输设备,建立健全现代化统计信息管理系统。

  第七条 各级人民政府、各部门和各企业事业单位对统计工作成绩显著,执行统计法律、法规表现突出的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

  第二章 统计机构和统计人员

  第八条 市和区、县统计局,乡、镇人民政府和街道办事处的统计机构,对本行政区域内的统计工作负有组织领导、管理协调和监督检查的职责。

  各级人民政府统计机构,受同级人民政府和上级人民政府统计机构的双重领导,统计业务以上级人民政府统计机构领导为主。

  居民委员会和村民委员会等基层群众性自治组织的统计机构或者统计人员,负责本居住地区的综合统计工作,统计业务受街道或者乡、镇统计机构的指导。

  第九条 市和区、县人民政府各部门的统计机构或者指定的统计负责人,对本部门的统计工作负有管理、协调、监督和检查的职责,统计业务受同级统计局的指导。

  第十条 企业事业单位、其他组织的统计机构或者指定的统计负责人,对本单位的统计工作负有管理、协调、监督和检查的职责,统计业务受上级主管部门统计机构和所在地政府统计机构的指导。

  第十一条 市和区、县统计局应当有计划地对统计人员进行法律、法规和职业道德教育,加强专业培训, 提高统计人员的综合素质。

  统计人员必须取得市统计局统一制发的《统计证》方可从事统计工作。对统计人员的培训、考核、发证和验证工作,按照分级负责的原则,由市统计局制定具体办法。

  第十二条 统计人员应当保持相对稳定。各级统计机构主要负责人和具有中级以上统计专业技术职务人员的调动,应当按照法律、法规的有关规定办理;调换统计人员时,必须先补后调。
 
  第三章 统计调查表管理

  第十三条 市和区、县统计局应当加强对统计调查的管理,政府统计调查、部门统计调查应当互相衔接,不得重复。

  全市性的地方统计调查表,由市统计局制定,或者由市统计局会同有关部门制定。

  区、县的地方统计调查表,由区、县统计局制定,或者由区、县统计局会同有关部门制定,报市统计局备案,并将统计资料报市统计局。

  市和区、县人民政府各部门制发到本部门管辖系统内单位的统计调查表,由本部门负责人批准后,报同级统计局备案,并将统计资料报同级统计局;市和区、县人民政府各部门制发到本部门管辖系统外单位的统计调查表,由本部门负责人签署,报同级统计局审批,并将统计资料报同级统计局。

  市人民政府各有关部门为完成市人民政府部署的紧急调查事项,市统计局又无此项资料的,可以制发一次性专项统计调查表,报市统计局备案,并将统计资料报市统计局。

  上述第三款、第四款、第五款中的统计调查表,未经审批或者备案,不得擅自制发。市和区、县人民政府的非常设机构,不得制发统计调查表。

  第十四条 制发统计调查表必须附有说明书,说明调查目的、调查内容、调查对象、调查时间、指标涵义、计算方法、分类目录和统计编码等。分类目录和统计编码必须执行国家标准,没有国家标准的执行本市标准。

  第十五条 制发各类统计调查表,必须在调查表的右上角标明制表机关名称、表号和执行期限。应当审批、备案的,必须标明批准、备案机关名称及批准、备案文号。

  不符合前款规定或者超过执行期限的统计调查表是非法报表,任何单位或者个人均有权拒绝填报,并向市和区、县统计局举报。

  第十六条 本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位、其他组织和个体工商户,在批准成立或者领取营业执照之日起30日内,建设单位在固定资产投资新开工项目开工前,必须到市或者区、县统计局办理统计登记,并按照规定报送统计调查表。

  已办理统计登记的,隶属关系、经营范围和地址等发生变化,应当自变更之日起30日内,到原登记的统计局办理变更或者注销登记。

  市和区、县人民政府工商行政、编办、民政、人事和其他有关部门,在其职能范围内所记录的国家机关、社会团体、企业事业单位、其他组织和个体工商户等统计调查对象的设立、变更、注销等资料,应当及时提供给同级统计局。
 
  第四章 统计资料管理

  第十七条 本市建立健全统计数据质量监控和评估制度,加强对市和区、县国内生产总值等重要统计数据的监控和评估。

  第十八条 各部门和各单位必须依法建立和健全原始统计记录、统计台帐以及统计资料的审核、交接、档案和保密等项管理制度。

  第十九条 各部门、各单位必须按时提供真实的统计资料,不得迟报、拒报或者提供不真实统计资料。上报的统计资料必须经本部门或者本单位领导人审核、签署。

  第二十条 全市性统计数据以市统计局公布的数据为准。

  市和区、县人民政府及其各部门,制定政策、计划,检查政策、计划执行情况,考核经济效益、社会效益和工作成绩,进行评比、表彰和奖励时所使用的统计资料,应当以市和区、县统计局提供或者核定的统计资料为准。

  第二十一条 市和区、县统计局负责审定、公布和出版本市或者本地区的基本统计资料,并及时发布统计公报及其他各类统计资料。

  市和区、县人民政府各部门公开发布本系统的统计资料,应当与同级统计局有关统计资料核对一致,并自公布之日起10日内报同级统计局备案。

  宣传、新闻和出版单位需要发表尚未公布的国民经济和社会发展统计资料,全市性的,必须经市统计局核准;地区性的,必须经有关区、县统计局核准。所发表的统计资料应当注明提供单位。
第二十二条 财政、税务、工商行政、海关以及其他负责专业性统计的部门和银行、保险、证券等单位,应当向市或者区、县统计局无偿提供开展政府统计调查需要的各项资料。

  第二十三条 各级统计机构应当利用统计信息资源为国民经济和社会发展以及社会公众服务,实现统计信息资源社会共享。

  第二十四条 属于国家秘密的统计资料,必须保密。属于私人、家庭的单项调查资料,非经本人同意,不得泄露。

  统计机构、统计人员对在统计调查中知悉的统计调查对象的商业秘密,负有保密义务。
 
  第五章 统计检查和监督

  第二十五条 市和区、县统计局的统计检查机构,在本行政区域内依法行使统计检查监督的职权,负责组织本行政区域内的统计检查和查处统计违法行为。

  市和区、县人民政府各部门统计机构的兼职统计检查员,在同级统计局的指导下,负责组织本部门或者本系统的统计检查工作。

  乡、镇人民政府和街道办事处的统计机构的兼职统计检查员,在区和县统计局的领导下,负责组织本行政区域内的统计检查工作。

  第二十六条 统计检查员由市统计局统一组织培训,经考核合格后发给《统计检查证》。

  统计检查员在执行统计检查监督任务时,应当出示《统计检查证》,不出示证件的,被检查单位有权拒绝接受检查。

  第二十七条 统计检查机构或者统计检查员在执行公务时,被检查单位和个人应当协助检查,如实提供原始统计记录、统计台帐、统计调查表以及与统计有关的其他资料。

  第二十八条 任何单位和个人,有权对违反统计法律、法规的行为检举、揭发和控告,并受法律保护,任何人不得打击报复。

  第六章 法律责任

  第二十九条 各级人民政府、各部门和各单位的领导人自行修改统计资料、编造虚假数据或者强令、授意统计机构、统计人员篡改统计资料或者编造虚假数据的,依法给予行政处分,市或者区、县统计局予以通报批评。

  各级人民政府、各部门和各单位的领导人对拒绝、抵制篡改统计资料或者对拒绝、抵制编造虚假数据行为的统计人员进行打击报复的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条 企业事业单位和其他组织违反本条例规定有下列行为之一的,由市或者区、县统计局予以警告,可以并处罚款:

  (一)提供不真实统计资料的,可以处2万元以下罚款;情节严重的,可以处2万元以上5万元以下罚款。

  (二)拒报或者屡次迟报统计资料的,可以处2万元以下罚款。

  个体工商户有前款违法行为之一的,由市或者区、县统计局予以警告,可以并处1万元以下罚款。

  第三十一条 利用统计调查损害社会公共利益或者进行欺诈活动的,由市或者区、县统计局责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得1倍以上3倍以下罚款;没有违法所得的,可以处3万元以下罚款。

  第三十二条 对提供不真实统计资料骗取荣誉称号、物质奖励或者晋升职务的,由有关部门取消其荣誉称号、追缴物质奖励和撤销晋升的职务。

  第三十三条 统计调查对象中的国家工作人员,有《中华人民共和国统计法实施细则》第三十二条所列行为之一的,市或者区、县统计局可以提出建议,由其所在单位或者其主管机关、监察机关给予行政处分。

  第三十四条 各级人民政府统计机构的统计人员和统计检查人员,玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权尚未构成犯罪的,其所在部门或者上级主管机关应当给予行政处分。

  第三十五条 违反统计法律构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
  第七章 附则

  第三十六条 在本市行政区域内开展涉外社会调查活动,按照国家有关规定执行。

  第三十七条 本条例自1994年12月1日起施行。






南宁市住宅小区建设管理的若干规定(2005年)

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于修改《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》的决定



市人民政府根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规的规定,决定对《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》作如下修改:



一、本规定中的“建设局”修改为“建设行政主管部门”。



二、第五条“小区开发企业应在工程报建前与市建设局签订《住宅小区建设协议书》,确定综合开发配套建设项目及其它事项,并作为小区竣工综合验收的依据”修改为“小区开发企业应当在工程报建前与市建设行政主管部门签订《住宅小区建设协议书》,确定综合开发配套建设项目(包括小区道路、照明设施、给排水、园林绿化、环卫设施、物业管理设施及其它事项),并作为小区配套建设竣工验收的依据。



有拆迁安置义务的项目,小区开发企业应当向建设行政主管部门提交安置补偿方案及义务履行情况材料”。



三、第八条“小区项目实行单项工程竣工验收和小区竣工综合验收制度”修改为“小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度”。



四、第九条“单项工程竣工后,按有关规定向专业管理部门申报进行验收。单项工程验收不合格的房屋、配套设施,不得交付使用,不得申报综合验收”修改为“单项工程竣工后,小区开发企业应当按有关规定组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施,不得交付使用。



小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向建设行政主管部门备案”。



五、第十条“小区工程全部完工,开发单位应将用地红线范围内的临时建筑、堆放材料清理干净,拆除施工围墙,修复损坏设施,疏通排水管道后,方可向建设局申报综合验收”修改为“小区工程全部完工(拆迁安置的项目义务履行完毕)后,小区开发企业应当将用地红线范围内的堆放材料清理干净,拆除已到期的临时建筑,修复损坏设施,疏通排水管道”。



此外,对部分文字作了修改。



本决定自公布之日起施行。
《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》根据本决定作相应修正,重新公布。

南宁市住宅小区建设管理的若干规定


(1997年2月20日市人民政府令第12号公布,根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市住宅小区建设管理的若干规定〉的决定》修正)



第一条 为加强城市住宅小区建设管理工作,规范住宅小区建设行为,为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,特制定本规定。



  第二条 本规定所称的住宅小区(以下简称小区),是指房地产开发企业综合开发建设的占地5000平方米以上,或建筑面积15000平方米以上的居住区。



  第三条 南宁市建设行政主管部门是本市小区建设管理的主管部门。



  第四条 小区规划设计要严格执行《城市居住区规划设计规范》,合理确定有关技术指标,完善功能,注意做好与外部环境协调工作。



第五条 小区开发企业应当在工程报建前与市建设行政主管部门签订《住宅小区建设协议书》,确定综合开发配套建设项目(包括小区道路、照明设施、给排水、园林绿化、环卫设施、物业管理设施及其它事项),并作为小区配套建设竣工验收的依据。



有拆迁安置义务的项目,小区开发企业应当向建设行政主管部门提交安置补偿方案及义务履行情况材料。



  第六条 小区建设时,配套设施项目应同步建设,同时交付使用。



  小区项目分期建设时,要将影响整个项目的基础设施和公共服务配套建筑安排在首期建设。



  市建设行政主管部门应当定期检查落实在建小区的商品住宅与配套项目同步建设的情况。



  第七条 小区项目一律实行施工招投标,优选施工队伍,不断提高施工质量水平。小区项目工程质量验收一次合格率须达到100%,优良品率达到30%以上。



 第八条 小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度。



第九条 单项工程竣工后,小区开发企业应当按有关规定组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施,不得交付使用。



小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向建设行政主管部门备案。



  第十条 小区工程全部完工(拆迁安置的项目义务履行完毕)后,小区开发企业应当将用地红线范围内的堆放材料清理干净,拆除已到期的临时建筑,修复损坏设施,疏通排水管道。



  第十一条 小区项目的质量责任由开发企业承担。



  小区项目的工程质量问题由建设工程质量检测部门进行检测。



  开发企业与设计、施工单位的质量责任关系,按照有关法律、法规的规定执行。



  第十二条 在建或分期建设的小区,局部已交付使用的商品住宅和配套设施,由开发单位自行或委托物业管理单位提前介入管理。维护居住环境卫生和安全,协助有关部门制止各种违法建筑行为。



  第十三条 本规定颁布前已交付使用、未按经批准的规划要求完成配套建设的小区项目,开发单位必须与市建设行政主管部门签订配套建设责任书,限期完成配套建设任务。



第十四条 本规定由市建设行政主管部门负责解释。



第十五条 本规定自发布之日起施行。







第一条 为加强城市住宅小区建设管理工作,规范住宅小区建设行为,为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,特制定本规定。



  第二条 本规定所称的住宅小区(以下简称小区),是指房地产开发企业综合开发建设的占地5000平方米以上,或建筑面积15000平方米以上的居住区。



  第三条 南宁市建设行政主管部门是本市小区建设管理的主管部门。



  第四条 小区规划设计要严格执行《城市居住区规划设计规范》,合理确定有关技术指标,完善功能,注意做好与外部环境协调工作。



第五条 小区开发企业应当在工程报建前与市建设行政主管部门签订《住宅小区建设协议书》,确定综合开发配套建设项目(包括小区道路、照明设施、给排水、园林绿化、环卫设施、物业管理设施及其它事项),并作为小区配套建设竣工验收的依据。



有拆迁安置义务的项目,小区开发企业应当向建设行政主管部门提交安置补偿方案及义务履行情况材料。



  第六条 小区建设时,配套设施项目应同步建设,同时交付使用。



  小区项目分期建设时,要将影响整个项目的基础设施和公共服务配套建筑安排在首期建设。



  市建设行政主管部门应当定期检查落实在建小区的商品住宅与配套项目同步建设的情况。



  第七条 小区项目一律实行施工招投标,优选施工队伍,不断提高施工质量水平。小区项目工程质量验收一次合格率须达到100%,优良品率达到30%以上。



 第八条 小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度。



第九条 单项工程竣工后,小区开发企业应当按有关规定组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施,不得交付使用。



小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向建设行政主管部门备案。



  第十条 小区工程全部完工(拆迁安置的项目义务履行完毕)后,小区开发企业应当将用地红线范围内的堆放材料清理干净,拆除已到期的临时建筑,修复损坏设施,疏通排水管道。



  第十一条 小区项目的质量责任由开发企业承担。



  小区项目的工程质量问题由建设工程质量检测部门进行检测。



  开发企业与设计、施工单位的质量责任关系,按照有关法律、法规的规定执行。



  第十二条 在建或分期建设的小区,局部已交付使用的商品住宅和配套设施,由开发单位自行或委托物业管理单位提前介入管理。维护居住环境卫生和安全,协助有关部门制止各种违法建筑行为。



  第十三条 本规定颁布前已交付使用、未按经批准的规划要求完成配套建设的小区项目,开发单位必须与市建设行政主管部门签订配套建设责任书,限期完成配套建设任务。



第十四条 本规定由市建设行政主管部门负责解释。



第十五条 本规定自发布之日起施行。